JAKARTA, GEMADIKA.com – Wacana perpanjangan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun yang diinisiasi Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman memicu perdebatan di sektor properti nasional.
Di satu sisi, kebijakan ini dinilai dapat menjadi solusi bagi generasi muda, khususnya generasi Z dan milenial, untuk memiliki rumah dengan cicilan yang lebih ringan. Namun di sisi lain, skema ini dinilai berpotensi menimbulkan beban finansial jangka panjang akibat akumulasi bunga yang besar.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Maruarar Sirait, menyatakan bahwa kebijakan ini bertujuan untuk menyesuaikan besaran cicilan dengan kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Secara perhitungan, dengan asumsi harga rumah subsidi tahun 2026 sebesar Rp 185 juta dan suku bunga tetap 5 persen, terdapat perbedaan signifikan antara tenor 20 tahun dan 40 tahun.
Untuk tenor 20 tahun, cicilan berkisar Rp 1,22 juta per bulan dengan total pembayaran sekitar Rp 292,8 juta hingga lunas. Sementara pada tenor 40 tahun, cicilan memang turun menjadi sekitar Rp 890 ribu per bulan, namun total pembayaran meningkat drastis hingga Rp 427,2 juta.
Artinya, terdapat selisih sekitar Rp 134,4 juta yang merupakan beban bunga tambahan. Secara sederhana, debitur membayar hampir dua kali lipat harga rumah demi mendapatkan cicilan bulanan yang lebih ringan.
Pengamat perumahan dari Institut Teknologi Bandung (ITB), Mohammad Jehansyah Siregar, menilai skema tenor panjang ini memiliki risiko tinggi bagi debitur.
“Tenor yang terlampau panjang menempatkan debitur pada risiko ketidakpastian siklus hidup. Dalam 40 tahun, variabel risiko seperti kehilangan pekerjaan, penurunan kesehatan, hingga fluktuasi ekonomi makro sangat tinggi. Ini adalah durasi yang melampaui masa produktif rata-rata pekerja di Indonesia,” ungkapnya.
Selain itu, pada awal masa kredit, sebagian besar angsuran justru digunakan untuk membayar bunga, sehingga pertumbuhan kepemilikan aset berjalan sangat lambat.
Dari sisi perbankan, skema ini juga menuntut manajemen risiko yang lebih ketat, termasuk memastikan kualitas bangunan rumah mampu bertahan dalam jangka panjang. Tanpa konstruksi yang memadai, debitur berpotensi masih mencicil rumah yang sudah memerlukan renovasi besar.
Kebijakan KPR 40 tahun dinilai sebagai “pedang bermata dua”. Di satu sisi membuka peluang kepemilikan rumah bagi masyarakat yang sebelumnya kesulitan, namun di sisi lain berpotensi menjadi jebakan utang jika tidak disertai pemahaman keuangan yang baik.
